Меню

Почему сейчас?

Из условных 100% всего российского отельного рынка только 10% приходится на качественный номерной фонд. Это очень маленький объем, на который приходится основной спрос в туроператорском сегменте.

В итоге в сезон экстра-спроса они перегружаются, образуется дефицит мест и цены взлетают вверх.

Пока отечественный гостиничный рынок недоукомплектован новыми отелями с хорошим сервисом и инфраструктурой, цена сдачи в сутки будет высокой. Соответственно, доходность прогнозируется гораздо выше обозначенной.

Количество отелей по системе "всё включено" и инфраструктурой на западном побережье Крыма недостаточно
Почему статус "непризнанной территории" не усугубляет инвестиционную привлекательность Крыма?




Спрос на недвижимость Крыма очень высок, несмотря на всю его «непризнанность».
Города полуострова входят в топ самых дорогих, доказывая свою инвестиционную привлекательностью. Цены продолжают расти вместе с желанием потребителей вложить средства в актив


Почему апарт-отель?

Сервисные апарт-отели - следу­ющая ступень эволюции доходной недвижимости. Это цивилизованный рентный бизнес для инвесторов с небольшим капиталом.


Став совладельцем гостиницы, вы можете позволять отдыхать в ней своим друзьям, деловым партнёрам, пребывать в ней с семьёй, или сбегать от городской суеты в любое время в поисках курортных приключений. В остальное время ваша недвижимость способна принести по-настоящему хороший доход. Мы очень осторожны в прогнозах, по самым скромным подсчётам, при нынешних ценах на старте, эта инвестиция принесёт не менее 20% годовых.

Почему у нас?

Мы знаем конъюнктуру. 5 лет на полуострове позволили понаблюдать за рынком, обзавестись знакомствами, почувствовать чиновничью руку, понять местную специфику.

Мы гибкие и с хорошей смекалкой. Мы четко знаем по какому сценарию двигаться чтобы реализовать проект быстро, и легально. Нестандартные решения в нестандартной ситуации.

Мы не жадные. Это позволяет нам делать душевные проекты.


Отельер

Наша компания КИММЕРИЯ является девелопером, то есть в нашу задачу входит постройка хорошего отеля и сети таких отелей.
Эксплуатацией их будет заниматься профессиональная компания - отельер.
В настоящее время мы ведём переговоры с двумя такими компаниями.
Обе они из Санкт - Петербурга, обе грамотны и профессиональны.
Кто именно будет управлять отелем GORLOVKA, выяснится в ноябре-декабре этого года.

Почему 23 м2?


Каждый наш модуль имеет типовую квадратуру. Мы долго думали, теститровали, спрашивали и пришли к выводу, что это, с учетом специфики назначения недвижимости – оптимальный размер. Апартаменты не предназначены для постоянного проживания, они для отдыхающих , которые приехали на 2-4 недели. В номере 19 м2 (до 4х спальных мест), большая лоджия 8м2- важный элемент на курорте, розетки в достаточном количестве, хорошая шумоизоляция и вентиляция. Мини-кухня со всем необходимым, трехметровый с/у.

При этом отсутствие лишних метров делает привлекательным чек покупки.
Доступна комбинация из двух апартаментов, объединенных общей дверью (двойная дверь) - номера Люкс.

Расчёт

Доход от сдачи Апартаментов в аренду рассчитывается, исходя из следующих вводных:

- Сезон на Западном берегу Крыма принимаем с 1 мая по 15 сентября. На самом деле он будет больше, но для надёжности примем эти три с половиной месяца, то есть 117 дней.

- Заполняемость Отеля, с учётом дефицита в Крыму, на сегодняшний день, отелей с полной инфраструктурой, можем принять близкой к 100%-й. Однако, для достоверности, возьмём осторожный прогноз в 80% заполняемости.

- Цена аренды юнита в нашем случае будет не менее 3 тыс руб в сутки в «низкий» сезон, в июне и до 5 тыс руб в остальное время. В среднем, опять таки занижая, можем принять за 4 тыс руб.

Тогда мы можем принять доход за сезон от аренды одного юнита:

117 х 0,8 х 4 = 374,4 тыс руб.

Теперь о расходах.

- Услуги УК (управляющей компании) в среднем составят 2% от оборота плюс 10% от прибыли. В сумме можно сказать, что это будет порядка 6% от оборота.

- Расходы на маркетинг составят порядка 1,5% от оборота.

- Расходы на коммунальные платежи, за воду, электроэнергию и канализацию составят в среднем 10 тыс за сезон.

- Охрана (круглогодичная) обойдётся, с учётом уменьшения количества персонала в несезон, в 4 тыс с одного юнита.

- Расходы на инфраструктуру (бассейн, иные крупные объекты), составят порядка 2 тыс за сезон.

- Наконец, текущий ремонт (по факту - амортизация номера и оборудования, то есть поддержание Апартаментов в рабочем состоянии) обойдётся в среднем до 6 тыс за сезон.

Итого, расходов, в расчете на один номер:

374 х 0,06 + 374 х 0,015 + 10 + 4 + 2 + 6 = 50,05 тыс руб.

Итого, прибыль до налогообложения, она же EBITDA, составит:

374 - 50 = 324 тыс руб.

Если пересчитать доходность с учётом вложенных 1,999 млн руб, получится, что она составит:

324:1999=0,162 или 16,2% годовых.

Налоги

Налог на имущество.

Собственники апартаментов обязаны уплачивать налог на имущество (ст. 401 НК РФ). Для физических лиц предусмотрены две ставки данного налога – 0,5% и 2% от кадастровой стоимости недвижимости.
По ставке 0,5% облагаются апартаменты, которые не располагаются в торговых или деловых центрах, не предусматривают размещения объектов торговли и офисов, а также стоимость которых не превышает 300 млн рублей. Эти условия подробно описаны в ст. 406 НК РФ (п. п. 2, 3 п. 2) и ст. 378.2 НК РФ (п. п. 7, 10).

Приобретая недвижимость, индивидуальный предприниматель в отличие от обычных предприятий регистрирует ее как собственность физического лица. Даже если гражданин решит закрыть ИП, оно не перестанет оставаться в его владении. В случае смерти, все имущество переходит по наследству.

Из-за неопределенности правового статуса апартаментов определить размер налога на имущество до окончания строительства затруднительно. Достоверная информация о ставке будет указана после ввода объекта – в уведомлении налоговой службы.
Made on
Tilda