Меню

Почему сейчас?

Из условных 100% всего российского отельного рынка только 10% приходится на качественный номерной фонд. Это очень маленький объем, на который приходится основной спрос в туроператорском сегменте.

В итоге в сезон экстра-спроса они перегружаются, образуется дефицит мест и цены взлетают вверх.

Пока отечественный гостиничный рынок недоукомплектован новыми отелями с хорошим сервисом и инфраструктурой, цена сдачи в сутки будет высокой. Соответственно, доходность прогнозируется гораздо выше обозначенной.

Количество отелей по системе "всё включено" и инфраструктурой на западном побережье Крыма недостаточно
Почему статус "непризнанной территории" не усугубляет инвестиционную привлекательность Крыма?




Спрос на недвижимость Крыма очень высок, несмотря на всю его «непризнанность».
Города полуострова входят в топ самых дорогих, доказывая свою инвестиционную привлекательностью. Цены продолжают расти вместе с желанием потребителей вложить средства в актив


Почему апарт-отель?

Сервисные апарт-отели - следу­ющая ступень эволюции доходной недвижимости. Это цивилизованный рентный бизнес для инвесторов с небольшим капиталом.


Став совладельцем гостиницы, вы можете позволять отдыхать в ней своим друзьям, деловым партнёрам, пребывать в ней с семьёй, или сбегать от городской суеты в любое время в поисках курортных приключений. В остальное время ваша недвижимость способна принести по-настоящему хороший доход. Мы очень осторожны в прогнозах, по самым скромным подсчётам, при нынешних ценах на старте, эта инвестиция принесёт не менее 20% годовых.

Почему у нас?

Мы знаем конъюнктуру. 5 лет на полуострове позволили понаблюдать за рынком, обзавестись знакомствами, почувствовать чиновничью руку, понять местную специфику.

Мы гибкие и с хорошей смекалкой. Мы четко знаем по какому сценарию двигаться чтобы реализовать проект быстро, и легально. Нестандартные решения в нестандартной ситуации.

Мы не жадные. Это позволяет нам делать душевные проекты.


Отельер

Наша компания ТОННЕКС является девелопером, то есть в нашу задачу входит постройка хорошего отеля и сети таких отелей.
Эксплуатацией их будет заниматься профессиональная компания - отельер.
В настоящее время мы ведём переговоры с двумя такими компаниями.
Обе они из Санкт - Петербурга, обе грамотны и профессиональны.
Кто именно будет управлять отелем ORLOVKA, выяснится в ноябре-декабре этого года.

Почему Орловка?

1. Отличное месторасположение . От нового аэропорта до отеля добираться по новой трассе Таврида – меньше часа. Из этой точки удобно путешествовать по полуострову (1ч 20 мин. до Евпатории, 1ч 40 мин. до Ялты, 50 мин. до центра Севастополя, 40 мин. до Бахчисарая)

2. Песчаный большой чистый пляж с различными водными аттракционами, кафе, тентами, раздевалками, туалетами.

3. Это очень красивое место. Небольшая возвышенность над уровнем моря дает восхитительный панорамный вид.

4. Вокруг нет строений с отталкивающими архитектурными решениями, нет кладбищ, нет заброшенных территорий.


Почему 23 м2?


Каждый наш модуль имеет типовую квадратуру. Мы долго думали, теститровали, спрашивали и пришли к выводу, что это, с учетом специфики назначения недвижимости – оптимальный размер. Апартаменты не предназначены для постоянного проживания, они для отдыхающих , которые приехали на 2-4 недели. В номере 19 м2 (до 4х спальных мест), большая лоджия 8м2- важный элемент на курорте, розетки в достаточном количестве, хорошая шумоизоляция и вентиляция. Мини-кухня со всем необходимым, трехметровый с/у.

При этом отсутствие лишних метров делает привлекательным чек покупки.
Доступна комбинация из двух апартаментов, объединенных общей дверью (двойная дверь) - номера Люкс.

Расчёт

Доход от сдачи Апартаментов в аренду рассчитывается, исходя из следующих вводных:

- Сезон на Западном берегу Крыма принимаем с 1 мая по 15 сентября. На самом деле он будет больше, но для надёжности примем эти три с половиной месяца, то есть 117 дней.

- Заполняемость Отеля, с учётом дефицита в Крыму, на сегодняшний день, отелей с полной инфраструктурой, можем принять близкой к 100%-й. Однако, для достоверности, возьмём осторожный прогноз в 80% заполняемости.

- Цена аренды юнита в нашем случае будет не менее 3 тыс руб в сутки в «низкий» сезон, в июне и до 5 тыс руб в остальное время. В среднем, опять таки занижая, можем принять за 4 тыс руб.

Тогда мы можем принять доход за сезон от аренды одного юнита:

117 х 0,8 х 4 = 374,4 тыс руб.

Теперь о расходах.

- Услуги УК (управляющей компании) в среднем составят 2% от оборота плюс 10% от прибыли. В сумме можно сказать, что это будет порядка 6% от оборота.

- Расходы на маркетинг составят порядка 1,5% от оборота.

- Расходы на коммунальные платежи, за воду, электроэнергию и канализацию составят в среднем 10 тыс за сезон.

- Охрана (круглогодичная) обойдётся, с учётом уменьшения количества персонала в несезон, в 4 тыс с одного юнита.

- Расходы на инфраструктуру (бассейн, иные крупные объекты), составят порядка 2 тыс за сезон.

- Наконец, текущий ремонт (по факту - амортизация номера и оборудования, то есть поддержание Апартаментов в рабочем состоянии) обойдётся в среднем до 6 тыс за сезон.

Итого, расходов, в расчете на один номер:

374 х 0,06 + 374 х 0,015 + 10 + 4 + 2 + 6 = 50,05 тыс руб.

Итого, прибыль до налогообложения, она же EBITDA, составит:

374 - 50 = 324 тыс руб.

Если пересчитать доходность с учётом вложенных 1,999 млн руб, получится, что она составит:

324:1999=0,162 или 16,2% годовых.

Налоги

Налог на имущество.

Собственники апартаментов обязаны уплачивать налог на имущество (ст. 401 НК РФ). Для физических лиц предусмотрены две ставки данного налога – 0,5% и 2% от кадастровой стоимости недвижимости.
По ставке 0,5% облагаются апартаменты, которые не располагаются в торговых или деловых центрах, не предусматривают размещения объектов торговли и офисов, а также стоимость которых не превышает 300 млн рублей. Эти условия подробно описаны в ст. 406 НК РФ (п. п. 2, 3 п. 2) и ст. 378.2 НК РФ (п. п. 7, 10).

Приобретая недвижимость, индивидуальный предприниматель в отличие от обычных предприятий регистрирует ее как собственность физического лица. Даже если гражданин решит закрыть ИП, оно не перестанет оставаться в его владении. В случае смерти, все имущество переходит по наследству.

Из-за неопределенности правового статуса апартаментов определить размер налога на имущество до окончания строительства затруднительно. Достоверная информация о ставке будет указана после ввода объекта – в уведомлении налоговой службы.
Made on
Tilda