Меню
5 основных этапов

КОНЦЕПЦИЯ

Новый проект всегда содержит риски. Минимизировать их на начальном этапе, определиться с форматом работы, объемом инвестиций и временем необходимым на реализацию, помогает разработка концепции будущей гостиницы. Конспект отчёта:
1
Оценка земельного участка
1,7 гектара, ландшафт ровный, небольшая возвышенность над уровнем моря даёт отличные видовые характеристики. Подъездные пути имеются, реновация требуется для 150 м подъездной дороги. Кадастровый номер участка 91:04:030001:69, Разрешенное использование: Для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов. По документу: Для строительства и обслуживания базы отдыха.

Потенциал участка оптимален для использования его под строительство гостиницы.
2
Анализ географического расположения
До пляжа 500 м. – это 7 по 10-бальной шкале, потому что не первая линия. Исходя из общемировой практики это не катастрофично. Во-первых пешие прогулки до моря не являются препятствием для большинства гостей, во-вторых решается парком электромобилей, во-вторых необходимое количество бассейнов имеется на территории отеля.
Хорошая транспортная доступность.
От отеля до нового аэропорта по новой трассе Таврида – меньше часа езды.
Из отеля удобно путешествовать по полуострову. Все ключевые туристические точки в пределах полуторачасовой езды.
В ближайшие 40 км к югу и 75 км к северу от расположения ORLOVKA встречается только одна крупная гостиница с номерным фондом свыше 100 номеров. И это чистый эконом, без инфраструктуры и без звёзд. На побережье острая нехватка гостиниц с хорошим сервисом для среднестатистического отдыхающего.
Вокруг нет строений с отталкивающими архитектурными решениями.
Соседи – аккуратные коттеджи и мини-гостиницы, ухоженные улицы и приятный контингент.
3
Маркетинговый анализ гостиничных объектов и услуг
Пропускная способность нового аэропорта и нового моста с железнодорожным сообщением позволяют принимать большое количество гостей на полуострове. Однако из условных 100% всего российского отельного рынка только 10% приходится на качественный номерной фонд. Это очень маленький объем, на который приходится основной спрос в туроператорском сегменте.

В сезон экстра-спроса они перегружаются, образуется дефицит мест и цены взлетают вверх.

Пока отечественный гостиничный рынок недоукомплектован новыми отелями с хорошим сервисом и инфраструктурой, ADR (средняя цена за ночь) прогнозируется достаточно высокой.

Тем временем объём турпотока в Крым с каждым годом растёт и уже в 2019 г превысил показатели «украинского периода».


Количество отелей по системе «всё включено» 387 шт. Из них:
  • 1-2*-76 шт.
  • 3*-273 шт.
  • 4-5*-37 шт.

До моря до 500 м- 201 шт. из 3* :
  • С бассейном - 120 шт.
  • С анимацией - 81 шт.
  • С детским бассейном и анимацией - 53 шт.
  • С кухней - 14 шт.
  • Песчаный пляж - 2 шт.
  • Галечный пляж - 1 шт.
  • Песчано-галечный - 2 шт.


Предпочтения в выборе средства размещения, %, данные 2018 г.:
  • 58% Санатории, пансионаты, базы отдыха
  • 17% Частное домовладение, квартира
  • 13% Гостиница
  • 10% Мини-гостиница
  • 2% Другое

Среди основных мотивов потребителей можно выделить следующие:
  • активный отдых (16%);
  • культурно-познавательный туризм (20%);
  • санаторно-курортное лечение (27%);
  • пляжный отдых (35%)
  • другое (2%).

К факторам, формирующим покупательские предпочтения и влияющие на выбор гостиницы относятся следующие:
  • местоположение гостиницы;
  • ценовая политика;
  • качество и ассортимент гостиничных услуг (структура гостиничного продукта);
  • наличие собственного сайта (фото-, видео-контента и текстовой информации о гостинице);
  • отзывы других гостей и др.

Для бронирования номеров в большинстве случаев потребители используют:
  • официальные сайты отелей (62%),
  • сервис Booking (32%),
  • российские системы бронирования (32%),
  • другие международные системы бронирования (13%),
  • украинские системы бронирования (13%).
  • не используют системы бронирования (19%)

Климат полуострова достаточно мягок и традиционно «плохие» месяцы – декабрь, январь, февраль, март в среднем имеют больше 10 солнечных дней в месяц, что позволяет принимать гостей по экскурсионным и бизнес турам.

Гостиничный рынок отличается стабильными темпами (более 10%) и является привлекательным для новых игроков. Объём ёмкости рынка и число гостиничных предприятий с каждым годом увеличивается, кроме того – имеет хорошую тенденцию к дальнейшему росту. Степень конкуренции гостиничной отрасли можно оценить, в целом, как среднюю, так как рынок гостиничных услуг Крыма находится на стадии формирования, барьеры для входа в отрасль под силу преодолеть множеству предприятий. Степень насыщенности рынка оценивается в 12%, что характеризует рынок как перспективный.
Ощущается нехватка гостиниц современного рыночного стандарта. Множество гостиничных предприятий до сих пор базируются на советской инфраструктуре. Большинство мини-отелей Крыма представляет собой не более чем жилые меблированные помещения, что становится объективной причиной низкого уровня гостиничного обслуживания. Частный сектор Крыма, который базируется на землях ИЖС с 1 октября 2019 года на нелегальном положении (известен как закон Хованской)
4
Основные характеристики концепции
Для девелоперов организация комплекса сервисных апартаментов является наиболее эффективной среди объектов размещения за счет меньшего объема инвестиций, более высокой среднегодовой загрузки и меньшей доли расходов на управление объектом.

Для владельцев апартаментами - наиболее эффективный объект инвестирования. В период пандемии формат оказался более устойчивым с точки зрения действующего бизнеса. Длительная консервация не сделала бизнес для собственников убыточным.

Параметры наиболее востребованного формата гостиницы:
  • Категория 3* с расширенной инфраструктурой.
  • Емкость отеля 200-400 номеров
  • Наличие кухни и лоджии повысит востребованность апартаментов.
  • Ценовое позиционирование – от 4000 руб./ночь, средняя цена за ночь – от 5500 руб.
  • Бесплатные услуги: бассейны, медпункт, тренажерная площадка, детские площадки, батут, бильярд, мангальная площадка, литература для досуга, шахматы, TV, кино/мульт сеансы, детская анимация Wi-Fi, прачечная самообслуживания.
  • Платные сервисы: автостоянка, трансфер, прокат авто-, вело-, мототехники, прокат яхт по побережью, прокат пляжного и спортивного инвентаря, экскурсионное обслуживание, услуги прачечной, конференц-зал, аптека, СПА, бани, услуги няни, питание

Наиболее перспективным форматом является апарт-отель 3*с гибким набором услуг, которые входят в стоимость проживания за ночь. Гибкость ценовой политики, где в зависимости от потребности гостя он дополнительно оплачивает услуги, позволяет максимально широко охватить аудиторию. Присвоение звёзд и номерной фонд 200-400 шт. позволит взаимодействовать с туроператорами, что, в свою очередь, вместе с наличием конференц-зала позволит успешно работать в межсезонье.

Доходность проекта может быть выше 20% во многом благодаря тому, что спрос будет гарантированно высоким за счет ограниченного предложения (в России такие объекты пока единичны) и относительно небольшого ценника.

5
Прогноз загрузки гостиницы и анализ конкурентной среды
1. Ближайшее окружение – частный сектор с нелегальной сдачей посуточно и небольшие гостиницы.

2. На всём побережье от Саки (А) до центральной части Севастополя (В), несмотря на близость к аэропорту, есть только один отель (база отдыха)(Б) с номерным фондом свыше 100 шт. Но и там нет профессионального отельного оператора, это чистый эконом, без звёзд, без инфраструктуры.

Это говорит о том, что этот район с благоприятной конкурентной средой и идеально подходит для размещения проекта.

3. Частный авторский отель из 3 номеров, находящийся по-соседству, с аналогичной квадратурой, большой верандой (8м2), бассейном, уютным двориком, в сезон (1 июня-середина сентября) сдаётся по 4000р/сут. и заполняемостью 99%. Однако количество оказываемых услуг и инфраструктура гораздо ниже, чем предполагается в апарт-отеле ORLOVKA.


Спрос ожидается в первые 4 года гарантированно высоким — за счет ограниченного предложения. С появлением конкуренции загрузка будет зависеть от стабильности работы отельера.


Туристический сезон начинается 1 мая и заканчивается в середине сентября. «Горячий» сезон – с 10 июня по 25 августа.

Пессимистичный сценарий в среднем в первые 3 года:
Минимальная стоимость номера - 3000 руб /сут.
Заполняемость в сезон - 70%
Заполняемость в несезон - 20%

Реалистичный сценарий в среднем в первые 3 года:
Минимальная стоимость номера - 4000 руб /сут.
Заполняемость в сезон - 90%
Заполняемость в несезон - 50%

Оптимистичный сценарий в среднем в первые 3 года:
Минимальная стоимость номера - 6000 руб /сут.
Заполняемость в сезон - 97%
Заполняемость в несезон - 70%
Made on
Tilda